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“金九銀十”預期降溫 因城施策助樓市平穩

關鍵詞 樓市 , 房地產|2019-09-24 08:57:44|來源 經濟參考報
摘要 和往年樓市“金九銀十”相比,今年有點冷。上海易居房地產研究院近日發布報告顯示,8月,全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比下降3%。業內人士稱,當前樓市預期已經轉...

和往年樓市“金九銀十”相比,今年有點冷。上海易居房地產研究院近日發布報告顯示,8月,全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比下降3%。業內人士稱,當前樓市預期已經轉變,預計“金九銀十”降價促銷將增多,隨著因城施策的調控措施逐步落實,樓市將延續平穩態勢。

  在上海市奉賢區地鐵5號線附近一處樓盤,銷售人員對記者說,和往年“金九銀十”相比,今年有些冷清。“一上午大概有四五組看房的,和平時沒什么太大區別。”該樓盤銷售人員說。

  上海易居房地產研究院報告顯示,8月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%,同比下降3%。8月,4個一線城市成交面積環比下降19%,同比下降16%;18個二線城市成交面積環比下降10%,同比增長6%;18個三四線城市成交面積環比下降4%,同比下降17%。

  在市場預期整體走低的情況下,部分房地產企業加大營銷力度,并嘗試降價促銷。在恒大官方APP恒房通上,記者看到“升級新品可享9折優惠”“清尾最高享8折優惠”“一次性付款可享92折”等宣傳標語。

  易居研究院研究員沈昕表示,接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張,會加大推盤力度,打折促銷現象也會增多。在中央明確表態下,樓市預期已發生轉變,房企推盤量可能大幅增加,但成交量難以明顯增長。

  沈昕說,分城市類別看,一線城市由于連續兩年成交量低迷,已經企穩反彈,但難以持續增長;東部和中部二線城市后續還有可能繼續降溫,其他地區的成交量則面臨較大下降風險。

  8月25日,中國人民銀行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》,確認房貸利率與貸款市場報價利率(LPR)掛鉤。央行明確,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

  房貸利率換錨后,個人住房貸款利率除了要參考LPR,同時受央行的房貸利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點等三方面因素制約。據悉,目前房貸利率“換錨”工作平穩有序,地方和金融機構正穩步推進明確LPR加點數值、系統升級改造等工作。

  目前,北京已經明確,首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點,二套房不低于105個基點。按照8月20日5年期以上LPR計算,北京地區個人房貸浮動下限為5.4%,二套房浮動下限為5.9%。

  融360大數據研究院監測數據顯示,今年8月份,上海首套房貸款平均利率為4.84%,低于全國5.47%的平均水平。此次利率調整受到各方關注。

  中國人民銀行上海總部相關負責人近日對記者表示,上海當地LPR加點下限還未確定。總的基調是在因城施策的原則下,保證利率定價機制順利轉換,維持上海個人住房貸款利率基本穩定。

  融360大數據研究院分析師李萬賦表示,預計過渡期內,會有越來越多的銀行在系統改造和合同修改完成后,開始對新增房貸使用LPR來報價。“短期的波動不可避免,不過從目前已采取新報價方式的銀行來看,基本上是為了方便管理,與之前的實際利率水平相比仍基本保持穩定。”

  中原地產首席市場分析師張大偉表示,從長期趨勢來看,對于購房者而言,利率的平穩是主流。

  旺季不旺,調控政策收緊是主要原因。中原地產數據顯示,今年上半年,全國房地產調控政策達251次,同比上漲31%。

  值得注意的是,4月份,在四個一線城市今年以來首次出現全面上漲后,住建部4月、5月連續兩次對近四個月新建、二手住宅價格指數累計漲幅較大的共10個城市發出預警提示。

  與此同時,房企融資渠道受到越來越多限制。今年5月份開始,多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單,監管部門收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。7月,銀保監會、國家發改委下發文件,要求對信托、海外發債和銀行等房企融資渠道進行約束。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  政策效果很快傳導到土地市場。上海易居房地產研究院報告顯示,8月份,全國40個城市土地庫存去化周期為22.4個月,該數值相比7月份的22個月略微增長。

  國家統計局數據顯示,今年1-7月份,全國房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。

  在市場分化趨勢明顯的大背景下,各地繼續堅持因城施策的調控指導原則。8月末,湖南省臨澧縣宣布,規定的時限內在縣城區購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補貼,其子女入學可就近申請學位;9月,浙江嘉興規定,已還清公積金貸款后再次購買自住住房的,仍可享受60萬元的額度;河南對符合條件的農村教師實施購房優惠,幅度不低于20%。

  易居企業集團首席執行官丁祖昱表示,地方因城施策主基調并沒變,考慮當前的市場環境,市場壓力大的城市可能先調整。

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